Легализация самостроя

Юрий Федоров, канд. юрид. наук

Административный орган признал недостроенное здание самовольной постройкой и требует его снести. Может ли недостроенное здание считаться самовольной постройкой? Каковы отличительные признаки самостроя? Законно ли решение о сносе самостроя, принятое в административном порядке? Каков порядок признания права собственности на самовольную постройку?

Что является самовольной постройкой и каковы ее признаки и основные отличия от законно построенного недвижимого имущества?

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из данного определения можно выделить следующие признаки и отличительные черты самовольной постройки, отличающие ее от законно построенного недвижимого имущества:

возведение самовольной постройки на земельном участке с нарушением установленного порядка землеотвода либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
отсутствие необходимой разрешительной документации на строительство.

Кроме того, в соответствии с п. 30 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” к числу отличительных признаков самовольной постройки можно отнести также нахождение самовольной постройки в стадии незавершенного строительства, поскольку согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а, исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

Согласно п. 1 приложения № 3 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, в качестве самовольной постройки рассматривается также осуществление без соответствующего разрешения:

реконструкции жилых домов (частей домов);
переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
возведение дополнительных зданий.

Каков порядок сноса самовольной постройки?

Правовая ситуация в определении порядка сноса самовольной постройки достаточно сложная и противоречивая, поскольку с одной стороны в соответствии со ст. 222 ГК РФ, а также определениями КС РФ от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 21.02.2008 № 203-О-О, от 25.03.2004 № 85-О лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки. У данного лица есть лишь возможность признания права собственности на самовольную постройку, однако нет уверенности, что оно будет реализовано в суде, поэтому конституционные гарантии права собственности, закрепленные в ст. 35 Конституции РФ, на нее не распространяются. Таким образом самовольная постройка может быть снесена в принудительном административном порядке осуществившим ее лицом либо за его счет.

С другой стороны, есть вполне четкая и недвусмысленная позиция ВАС РФ, изложенная в информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации” и подкрепленная конкретными примерами из судебной практики, в соответствии с которой квалифицировать недвижимое имущество в качестве самовольной постройки может только суд, а иные органы лишены таких полномочий. А в случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном, т. е. административном, порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права в судебном порядке требовать признания права собственности на самовольную постройку, а также права на восстановление положения, существовавшего до издания в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующего исполнения этого решения.

Следовательно, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также основным началам гражданского законодательства, сформулированным в ст. 1 ГК РФ. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

Таким образом, на наш взгляд, из двух вышеизложенных точек зрения, позиция ВАС РФ представляется более законной и обоснованной, потому снос самовольной постройки является правомерным только в том случае, если он осуществлен в судебном порядке, на основании соответствующего судебного решения.

Каков порядок признания права собственности на самовольную постройку?

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в порядке искового судопроизводства либо в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 указаны следующие процессуальные особенности судебного признания права собственности на самовольную постройку:

если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, то с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку;

если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган указанных городов федерального значения);

рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства;

отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в их выдаче;

если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того факта, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало соответствующие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в постановлении отмечено, что признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

источник