Изменения законодательства в долевом строительстве

9-06-2018, 22:06

Согласно очередному этапу постепенного перехода от долевого финансирования строительства к проектному финансированию и кредитованию застройщиков с 01 июля 2018 года начинают действовать новые правила в сфере долевого строительства, введение которых является следующим шагом в процессе отмены долевого строительства в России, который реализуется правительством РФ.

Специалисты компании ООО "Департамент Инноваций Северо-Запада" проанализировали основные нововведения и изменения законодательства в этой сфере применительно, как к дольщикам, так и к застройщикам.

В статье вы найдете основные, значимо важные изменения законов в сфере долевого строительства с пояснениями и анализом их выгод и преимуществ для участников этого рынка, и сможете понять основные направления политики государства в сфере строительства жилья.

Мы рассмотрим такие вопросы, как:

когда будет отменена долевая схема финансирования строительства жилья;
отличия и особенности новой проектной схемы финансирования строительства жилья;
станет ли безопаснее участие граждан в долевом строительстве;
уменьшаться ли риски для дольщиков;
как будут защищены интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков;
станет ли жилье доступнее;
какие новые механизмы покупки жилья станут доступны гражданам;
как нововведения повлияют на стоимость жилья и темпы строительства;
как изменятся источники финансирования при строительстве;
новые требования к застройщикам;
контроль за расходованием денежных средств застройщиками;

Цели и причины отказа от долевого строительства

С начала 2017 года правительством активно взят курс на поэтапное реформирование института долевого строительства и перехода на проектное финансирование строительства жилья. Большинство этих изменений было введено законом №218-ФЗ от 29 июля 2017 года, который внес существенный поправки в закон №214-ФЗ.

Программа отказа от долевого строительства

Программу реализации поэтапного отказа от долевого строительства Правительство РФ представило на своем официальном сайте в виде "Плана поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием" по постепенному переходу от долевого финансирования строительства жилья к проектному финансированию с кредитованием застройщиков через банки и с использованием специальных счетов эскроу - специального банковского счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от покупателя.

Этапы перехода на проектное финансирование

Представленный Правительством РФ план мероприятий по переходу на проектное финансирование строительства жилья предусматривает реализацию три основных этапа:

подготовительный этап, до 30 июня 2018 года, состоящий в подготовке и создании нормативно-правовой базы для перехода к новой целевой модели финансирования строительства жилья;
переходный этап, с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года, когда можно будет заключать договора с застройщиками как с использованием нового механизма счетов эскроу или специальных счетов, так и с использованием старого механизма привлечением денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве, напрямую с застройщиком, с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков, которые были расширены в №218-ФЗ;
завершающий этап, с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, при котором будет существен окончательный переход к 2020 году на новую схему проектного финансирования строительства с заключение всех договоров участия граждан в строительстве с использованием механизма счетов эскроу или специальных счетов. С завершением этого этапа долевое строительство, как старый механизм финансирования застройщика, станет уже невозможным.

Новая схема финансирования строительства

Принципиальная разница между, существующим финансированием долевого строительства и, предлагаемым новым, проектным финансированием состоит в том, что в отличии от долевого финансирования, при проектном финансировании происходит распределение рисков между банком, застройщиком и будущим собственником. А при текущей схеме долевого финансирования распределение рисков строительства происходит только между застройщиком и дольщиком, что, безусловно, сулит больше опасностей для простых граждан, выступающих в качестве дольщиков, при несоблюдении застройщиком своих обязательств.

Минусы долевого строительства

Существующая уже много схема долевого финансирования строительства имеет много плюсов, такие как низкие цены на жилье для дольщиков, выгодное и беспроцентное финансирование строительства на всех этапах для застройщиков, возможность для граждан и организаций инвестиции сбережений в долевое строительство и в недвижимость.

Однако, в текущей схеме долевого финансирования, дольщик, зачастую непредсказуемо, рискует и может безвозвратно потерять внесенные на постройку жилья средства, если компания застройщик окажется недобросовестным и не выполнит обязательств по договору долевого строительства. К этому, так же, нужно добавить, что у застройщиков в такой долевой схеме финансирования и при существовавших законах было не мало способов и механизмов ухода от ответственности пред дольщиками. В итоге, по официальным данным Минстроя в России на 1 июля 2017 года насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков, а по неофициальной статистике таких дольщиков более 122 тысяч. Это не только те, кто полностью потерял деньги и не получил квартиры, но и те дольщики, которые не получили разного рода компенсаций за задержку строительства и другие, невыполненные застройщиками условий договора. Поэтому, не смотря на некоторый плюсы долевого финансирования строительства, правительство приступило к реализации программы по отказу от него в пользу проектного финансирования.

Плюсы и минусы проектного финансирования

В новом механизме финансировании строительства теперь будет принимать участие банк, который будет выступать в качестве контролера и, частично, финансиста строительства. Когда новая схема будет полностью реализована к 31 декабря 2020 года, то на рынке недвижимости будут уже представлены только готовые квартиры, которые покупатель сможет приобрести и сразу оформить право собственности. Иными словами, покупатель жилья уже не будет нести риски процесса строительства в виде задержки сроков, изменения цены, ожидания сдачи, банкротства и недобросовестности застройщика. Теперь эти риски будет нести сам застройщик и частично банк, который будет финансировать строительство. Такой подход вернет справедливость, ибо риски должен нести тот, кто получает доход, т.е. застройщик и банк. Покупатель же недвижимости будет теперь гарантирован в получении жилья и лишен всех рисков, характерных для дольщиков. Соответственно, понятие "обманутые дольщики" будет ликвидировано как класс. Однако, здесь нужно понимать, что в общем, такое, гарантированное, без рисков приобретение жилья выйдет не бесплатными для будущего покупателя.

Влияние проектного финансирования на рынок жилья и цены

Если рассмотреть ситуацию с точки зрения привлекательности рынка жилья для целей спекуляции и инвестирования в недвижимость, то при новом, проектном механизме финансирования на рынок для покупки будут попадать только готовые квартиры, и поэтому уже не будет возможности, спекулятивного заработка на росте цен на недвижимость в процессе строительства. Например, раньше, при долевом строительстве стоимость квартиры к моменту сдачи дома вырастала на 30%-100% от стадии котлована, что обеспечивало инвестиционную привлекательность рынка недвижимости для граждан.

Однако, в отличие от чистой спекуляции, при введении новой схемы финансирования, останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. Но при этом виде инвестирования рентабельность, скорее всего, уменьшиться, т.к. жилье будет постепенно дорожать, а цены на аренду не будут расти из-за насыщенности предложения на этом рынке. Поэтому, если раньше квартира при сдаче аренду окупалась за 10-15 лет, то теперь окупаемость такого бизнеса будет в 2-3 раза ниже и начнет приближаться к уровню окупаемости в развитых странах.

Станет ли жилье дороже при введении проектного финансирования? Безусловно, такая вероятность есть и немалая. Ведь теперь застройщикам станут недоступны беспроцентные деньги, как раньше, от дольщиков, и они будут вынуждены кредитоваться у банков, что скажется и на цене на жилье. Однако, нужно не забывать, что цена в первую очередь определяется спросом. Поэтому спрос на квартиры и экономическая ситуация в целом будут влиять на цену в большей степени, чем другие факторы. Но все же необходимость обслуживания застройщиками кредитов на строительство тоже внесет свой вклад в рост цены на жилье, но значимость и размер этого вклада уже будут вторичными, после общей экономической ситуации. А учитывая низкие темпы экономического роста с одной стороны и снижение ключевой ставки ЦБ РФ с другой стороны можно предположить, что рост цен на жилье если и будет, то сбалансированным по спросу и предложению.

Еще один фактором стабилизации цен на жилье будет общее насыщение рынка недвижимости, т.к. переход на проектное финансирование будет растянут на несколько лет (до 2020 года) и будет поэтапным, с возможностью использования в переходный период старой схемы долевого финансирования с одновременным ужесточением требований к застройщикам. Это позволит осуществить переход к проектному финансированию мягко, без резких изменений цен на недвижимость.

Так же, переход к новой схеме финансирования строительства приведет к тому, что мелкие, экономически не эффективные застройщики с отсутствием собственных средств финансирования вынуждены будут уйти с этого рынка. Поэтому на рынке строительства останутся крупные, финансово устойчивые компании, использующие собственные средства для финансирования строительства и имеющие много направлений в строительном бизнесе. Соответственно, за счет ухода с рынка мелких и средних застройщиков можно вполне оправдано ожидать снижение объемов строительства, что так же ожидаемо приведет к росту цен на жилую недвижимость.

Изменение законов о долевом строительстве

Основным законом, регулирующим отношения участников долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этот закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако, за время своего действия данный №214-ФЗ закон менялся и дополнялся уже более 16 раз другими законами и поправками, вызывая при каждом изменении, как критику со стороны застройщиков, так и одобрения со стороны дольщиков. Основное направление всех изменений данного закона было направлено в основном на защиту дольщиков от недобросовестных действий застройщиков, ужесточения требований к застройщикам и повышения контроля за ходом строительства и расходованием денежных средств.

Одно из последних и горячо обсуждаемых и значимых изменений в этот закон №214-ФЗ "О долевом строительстве..." было сделано с принятием правительством нового федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Этот новый закон №218-ФЗ:

определил создание в Российской Федерацией публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов. Теперь, согласно этого закона, застройщики будут отчислять в этот специализированный компенсационный фонд 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого строительства. Денежные средства этого фонда пойдут на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации обманутым дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности. 20 октября 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» начала свою работу.
Так же, данный закон внес существенные изменения и дополнения в №214-ФЗ "О долевом строительстве...", которые вступают в силу с 01 января 2018 года и 01 июля 2018 года. Многие из этих поправок носят совершенно новый характер и предназначены, чтобы ужесточить требования к застройщикам, к процессу строительства, и главное, к механизму использования денежных средств граждан дольщиков. Однако большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года.

Однако многие из этих изменений не затрагивают такие формы строительства как:

жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
строительство жилья по предварительным договорам купли-продажи квартир;

Эти схемы привлечения денег в строительство новые поправки к закону 214-ФЗ никак не затрагивают и по-прежнему не запрещает их. Но теперь, под требования нового закона попадает и строительство таунхаусов, которые не считаются многоквартирными домами. Так же, теперь дольщик по своей инициативе сможет расторгнуть договор долевого строительства с застройщиком, соблюдающим все условия последнего только через суд.

Новые требования к застройщикам

застройщиком может быть только, специализирующаяся на строительстве жилья, корпоративно коммерческой организацией (ООО или ПАО);
застройщик должен иметь более чем 3х летний опыт работы на рынке строительства жилья и сдать в эксплуатацию за время своей работы более 10 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах;
застройщик должен удовлетворять специальным требованиям к уставному капиталу, которые определяются площадью застраиваемых им объектов;
застройщик должен сам инвестировать не менее 10% своего капитала в свои строящиеся объекты;
застройщик должен иметь остаток денежных средств на своих счетах не менее 10% от проектной стоимости своих строительных проектов;
расходы на собственное содержание застройщика не должны превышать 10% от проектов застройщика;
расходы по обязательствам застройщика, не связанные со строительством, не должны превышать более 1% от стоимости его проектов;
совокупные авансовые платежи застройщика не должны превращать 30% от стоимости его проектов;
застройщикам запрещено создавать дочерние организации;
застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам он также не может предоставлять займы или ссуды. Однако компаниям, созданным под конкретный проект, все же разрешается кредитоваться у головной структуры своего строительного холдинга;
руководство и учредители таких строительных компаний не должны иметь в прошлом каких-либо связей с экономическими преступлениями и банкротством компаний;
отчетность и экономические результаты деятельности таких компаний должны быть публичными и представлены в том числе в Единой информационной системе жилищного строительства, которая консолидирует данные по всему строительству в России. Напомним, что с 1 января 2018 года на основании требований статьи 23.3 Федерального закона №214-ФЗ застройщики обязаны размещать в Единой информационной системе жилищного строительства всю коммерческую и проектную документацию по строительству и жилья и их деятельности;
для застройщиков будет действовать правило один строительный проект – одно юридическое лицо;
застройщики могут привлекать деньги на счет одного юридического лица застройщика, если дома строятся по одному градостроительному плану или проекту планировки;
застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд ("Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства") в размере 1,2 % от стоимости каждого договора долевого строительства;
застройщик может открывать счет только в уполномоченном банке и разрешается иметь только один расчетный счет;
все участники строительства одного проекта должны иметь счета в одном и том же банке;
по каждому платежу застройщика банком будет осуществляться специальный банковский контроль, т.е. уполномоченные банки будут выполнять надзорные функции;
с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и/или специальных счетов

Подводя итоги нашего анализа изменений рынка недвижимости, вызванных поэтапной отменой долевого строительства, можно сказать, что уход от старой, долевой схемы финансирования строительства многоквартирного жилья уже является требованием времени и экономической ситуации.